Immobilienkrise in Freiburg: sinken jetzt die Preise?

Lange Jahre ließen niedrige Zinsen, ordentliche Einkommenssteigerungen und immer teurere Mieten ein Investment in Immobilien vergleichsweise verlockend erscheinen. Wer für weniger als ein Prozent den Kauf finanzierte, konnte fast immer sicher sein, einen ordentlichen Profit einzufahren. Steht diese Gewissheit plötzlich infrage?

In der Immobilienbranche herrscht momentan auf jeden Fall Krisenstimmung: steigende Bauzinsen, Unsicherheit wegen des Ukraine-Kriegs, teure Baustoffe oder Lieferengpässe – die Turbulenzen nehmen zu. Besonders wegen der steigenden Zinsen können sich immer mehr Leute den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses nicht mehr leisten. Mit dem Wegfall der KFW-Förderungen wird der Erwerb einer Neubauwohnung weiter erschwert. Aufgrund der steigenden Baukosten und der höheren Zinsen kommt es nun besonders im Wohnungsbau vermehrt zu Auftragsstornierungen. Klar ist, dass mit rapiden steigenden Zinsen mehr und mehr Käufergruppen aus dem Markt fallen. Auch bei großen Investoren ändert sich das Bild. Sie wollen noch kaufen, aber angesichts der höheren Zinsen zu niedrigeren Preisen. Auch die Neuvertragsmieten dürften nicht mehr so stark wachsen. Die hohen Energiekosten schlagen bei den Nebenkosten durch und belasten die Zahlungsfähigkeit der Menschen. Die Nachfrage vor allem nach Bestandsimmobilien wird aber stark bleiben.

Rasch steigende Baukosten und Bauzinsen haben für die meisten Normalverdiener den Traum von der eigenen Immobilie zunichte gemacht. Werden die Zinsen weiter steigen?

Wenn wir auf die letzten zehn Jahre zurückschauen, sind die Bauzinsen zu keinem Zeitpunkt so schnell und so stark gestiegen wie aktuell. Wir erwarten weitere Zinssteigerungen und halten im Jahresverlauf drei bis vier Prozent für zehnjährige Darlehen für realistisch. Durch die erneute Zinserhöhung dürfte der Traum vom Eigenheim für immer mehr Menschen in weite Ferne rücken. Auch Käufer, die bereits eine Immobilie erworben haben, dürften die Zinserhöhung im Geldbeutel spüren, sobald die Zinsbindung ihres Darlehens ausläuft und eine Anschlussfinanzierung nötig wird. Wenn die Kalkulation dann nicht mehr aufgeht, bleibt für viele nur der Verkauf der Immobilie. 

Lohnt sich ein Investment in Immobilien noch?

Derzeit zeichnet sich eine Normalisierung der Immobilienpreise ab. Dennoch ist weiterhin viel Geld im Umlauf und die Nachfrage gegeben, sodass eher nur von einer leicht sinkenden Attraktivität der Anlageklasse von Immobilien auszugehen ist. Sollten die Zinsen jedoch weiter steigen bzw. die Nachfrage nach Immobilien weiter sinken, wird sich der Effekt verstärken und der Markt verändern. Ein derartiger Fall kann eintreten, wenn z. B. die Zinsen auf Sparbüchern oder Festgeldern wieder attraktiver werden. Wer viel Eigenkapital hat, wird aber auch bei steigenden Zinsen attraktive Investitionen tätigen können. Wohnungen und Eigenheime in den besten Standorten und zentralen Lagen in wachstumsstarken Regionen werden auch in den kommenden Jahren weiter an Wert gewinnen. 

Gibt es eine Immobilienblase?

Natürlich sind die Preise zum Teil unglaublich. Eine deutliche Preiskorrektur ist aber nur dann möglich, wenn kurzfristig ein stark erhöhtes Angebot auf den Markt kommt, dem keine entsprechende Nachfrage gegenübersteht. Das sehe ich in Freiburg derzeit nicht. Faktoren wie die Inflation und das knappe Angebot stabilisieren den Immobilienmarkt.

Schützen Immobilien wirklich vor Inflation? 

Die Inflation liegt aktuell bei fast 8% und ist so hoch wie schon lange nicht mehr. Immobilien gelten allgemein als Inflationssicher, sodass mit steigender Inflation auch die Investitionsnachfrage nach Wohnimmobilien gestiegen ist. Ob eine Immobilieninvestition einen realen Schutz vor Inflation bietet, hängt allerdings von einer Reihe von Faktoren ab – zum Beispiel die Unterscheidung zwischen Eigennutzern und Kapitalanlegern. Einen guten Schutz bieten beispielsweise Immobilien, die durch den Eigentümer selbst genutzt werden oder zur Altersvorsorge dienen. Bei einer abbezahlten Immobilie fallen für den Eigentümer, außer der Neben- und Betriebskosten, kaum weitere Kosten an. Gleichzeitig steigt der Wert der Immobilie. Anders sieht es bei vermieteten Objekten aus. Zwar steigt auch hier der Wert der Immobilie und Vermieter können den Mietpreis entsprechend der Inflation anpassen, allerdings steigen auch die zu tragenden Kosten als Eigentümer – und für Vermieter sind diese Kosten oft deutlich höher als für Eigennutzer. Ein Ausgleich dessen lässt sich oft nur durch Mieterhöhungen erzielen, was jedoch nicht an allen Standorten willkürlich möglich ist. Zudem besteht das Risiko, den Mieter aufgrund der Kostenerhöhungen zu verlieren. 

Sollte ich jetzt meine Immobilie in Freiburg verkaufen?

Die Nachfrage nach Immobilien in Freiburg für den Eigenbedarf ist trotz hoher Zinsen weiterhin  ungebrochen hoch. Als Kapitalanlage wird die Immobilie allerdings zunehmend unattraktiv da auch im Festgeldbereich hohe Zinsen bezahlt werden. Somit bietet es sich an den Anlagemix etwas anzupassen und die ein oder andere Immobilie zu verkaufen. Gerne stehen wir Ihnen als Immobilienmakler in Freiburg beim Verkauf Ihrer Immobilie zur Seite. Sprechen Sie uns gerne an!