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Vorvertrag beim Hauskauf? Wofür ist das gut?

Vorvertrag beim Hauskauf? Wofür ist das gut?

05.07.2021 / Immo-News

Der Vorvertrag beim Hauskauf stellt grundlegend keine Regel dar, sondern lediglich eine Option.  

Es kann auftreten, dass Käufer sowie Verkäufer eine Einigung gefunden haben, aber bestimmte Vorbedingungen noch nicht geklärt sind. Sobald das richtige Haus nach einer langen Suche gefunden wurde, soll es ja am besten so schnell wie nur möglich gehen. Was passiert jedoch, wenn beispielsweise die Finanzierung noch nicht endgültig abgeschlossen wurde oder eine Baugenehmigung noch nicht vorhanden ist? In diesem Fall ist es vorteilhaft, einen Vorvertrag vor dem Hauskauf abzuschließen. Mit einem Vorvertrag wird der Kauf einer Immobilie für Käufer und Verkäufer besiegelt, auch wenn es Gründe gibt, die den Abschluss eines Hauptvertrages zum aktuellen Zeitpunkt verhindert. Die Aufstellung eines Vorvertrags gibt dem potenziellen Käufer die Sicherheit, ein Objekt zu vereinbarten Konditionen erwerben zu können. Für den Verkäufer stellt der Vorvertrag ebenfalls die Sicherheit dar, dass er sein Objekt auch tatsächlich an einen bestimmten Käufer abtreten kann.

Im Vorvertrag werden bereits alle wichtigen Eckpunkte des bald folgenden Hauptvertrages festgelegt. Kommt es zwischenzeitlich dazu, dass eine der Parteien eine festgelegte wesentliche Voraussetzung aus dem Vorvertrag nicht erfüllt, so kann vom Kauf bzw. Verkauf zurückgetreten werden. Ein Vorvertrag stellt eine tatsächliche rechtliche Verpflichtung dar und stellt somit mehr als nur eine bloße Willenserklärung dar. Durch solch einen Vertrag können die Parteien beispielsweise vereinbaren, dass eine Immobilie dann vom Käufer erworben werden muss, wenn das Finanzierungsmodell mit der Bank auch mit Sicherheit steht. Weitere vertragliche Vereinbarungen können auch über den Kaufzeitpunkt oder über weitere Voraussetzungen getroffen werden. 

Achtung:

  • Der Vorvertrag sollte auf jeden Fall notariell beurkundet werden:
  • Ein Vorvertrag über einen Immobilienkauf muss immer notariell beurkundet werden. Dies basiert auf Paragraph 311b Bürgerliches Gesetzbuch. Sofern die erwähnten Absichtserklärungen ohne die Mitwirkung eines Notars getroffen und festgehalten werden, stellen diese keine Verbindlichkeit dar und bieten somit keine ausreichende Rechtssicherheit. 
  • Ein Vorvertrag der nicht von einem Notar beurkundet wurde, hat keinerlei Bedeutung. Weder verpflichtet er zum Kauf einer Immobilie noch zum Verkauf.
  • Durch einen Vorvertrag, der von einem Notar beurkundet wurde, kann man zwar noch immer keine der Parteien zum Kauf oder Verkauf zwingen, jedoch wenigstens Schadenersatz geltend machen, wenn der Verkauf nicht zustande kommt. Ein kleiner Trost.

Damit spätere Auseinandersetzungen umgangen werden können, sollte ein Vorvertrag bereits die grundlegenden Bedingungen enthalten, welche später ebenfalls mit dem Kaufvertrag abgeschlossen werden sollen.

Hierzu zählen insbesondere:

  • Vertragsparteien: Käufer und Verkäufer
  • Bezeichnung der Immobilie: Hierbei sollte auch die Grundstücksnummer und Flurnummer enthalten sein, beides ergibt sich aus dem Grundbuch
  • Kaufpreis
  • Zahlungsmodalitäten
  • Zeitpunkt, zu dem der Kaufvertrag abgeschlossen werden soll und die damit hervorgehende Frist, in der der Kaufvertrag abgeschlossen werden soll
  • Bestimmte Bedingungen, an die der Kaufvertragsabschluss gebunden ist
  • Voraussetzungen, die es den Parteien erlaufen, vom Vorvertrag zurückzutreten: Beispielsweise das Scheitern der Finanzierungsmöglichkeit oder eine Zerstörung der Immobilie durch Naturgewalten
  • Schadensersatzklausel für den Fall eines Rücktritts aus unwesentlichen Gründen: Dieser wird meist in Form eines Prozentsatzes des Kaufpreises festgelegt und angegeben

 

Stellt die Reservierungsvereinbarung ebenfalls einen Vorvertrag beim Hauskauf dar?

 

Es ist häufig der Fall, dass der Vorvertrag mit der Reservierungsvereinbarung beim Hauskauf verwechselt wird. Bei der Reservierungsvereinbarung handelt es sich lediglich um einen Vertrag zwischen Käufer und Immobilienmakler, wobei festgehalten wird, dass in einem gewissen Zeitraum das Objekt an keinen weiteren Interessenten verkauft wird. Dies geschieht oftmals gegen Entgelt.  Im Vergleich zum Vorvertrag wird eine Reservierungsvereinbarung in der Regel nicht notariell beurkundet und besitzt somit im Streitfall häufig keinen Bestand. Die Reservierungsvereinbarung stellt somit keinen wirksamen Vorvertrag dar.

Vor Abschluss eines Vorvertrags beim Hauskauf: Aufklärung durch den Notar

Durch den Abschluss eines Kaufvorvertrages sollte den jeweiligen Parteien bewusst sein, dass hierbei keine wirkungslose Willenserklärung unterschrieben wurde, sondern, dass sie sich an den Vertrag gebunden haben. Mit einem Vertragsrücktritt riskiert die jeweilige Partei meist einen relativ hohen Schadensersatz. Vor dem Abschluss eines Vorvertrags sollte sich Käufer als auch Verkäufer von einem Notar über alle möglichen Szenarien aufklären lassen. Sollte der Fall auftreten, dass ein Rücktritt aus dem Vertrag notwendig wird, so sollte sich die jeweilige Partei einen Rechtsanwalt zur Unterstützung heranziehen. Der Rücktritt einer der Vertragsparteien ist aber nur dann möglich, wenn die im Vorvertrag getroffen Vereinbarungen dies auch zulassen. Den Abschluss des tatsächlichen Kaufvertrages können Käufer als auch Verkäufer versuchen vor Gericht einzuklagen.

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