Aus Gewerbeimmobilien werden Wirtschaftsimmobilien
„Wir brauchen für die Marktbeobachtung eine einheitliche Auffassung darüber, welche Immobilienarten zusammengefasst werden können und welche Teilmärkte existieren“, erklärt Thomas Beyerle, Vorsitzender des ZIA-Ausschusses Transparenz und Benchmarking. „Dies liegt nicht nur im Interesse der Immobilienbranche, sondern hat auch für die Kreditwirtschaft, die Verwaltung und natürlich die Politik eine hohe Bedeutung.“
Angesichts der gestiegenen Anforderungen an das Gutachterausschusswesen, die amtliche Statistik, die Kreditwirtschaft sowie die Immobilienwirtschaft zur Weiterentwicklung der Immobilienmarkttransparenz in Deutschland sollen daher die bereits existierenden Instrumente zur Marktbeobachtung bei Wohnimmobilien nun auch für die Wirtschaftsimmobilien weiter verbessert werden. Hierdurch sollen plötzliche, insbesondere nicht nachhaltige Preisentwicklungen auf den Immobilienmärkten einheitlich erfasst und bewertet werden können.
„Nur wenn von Oberammergau bis Sylt klar ist, wie beispielsweise Wirtschaftsimmobilien voneinander abgegrenzt werden können, ist es für die Gutachterausschüsse überhaupt erst möglich die zur Wertermittlung erforderlichen Daten zu erzeugen und überregionale Markttransparenz herzustellen“, sagt Peter Ache von der Redaktionsstelle für den Immobilienmarktbericht Deutschland des AK OGA. „Daher ist es wichtig, in der amtlichen Grundstückswertermittlung und in der Statistik die gleichen Begrifflichkeiten wie in der Immobilien- und der Bankenwirtschaft zu verwenden.“
Neue Kategorisierung
Da der bislang verwendete Begriff „Gewerbeimmobilien“ nicht umfassend genug ist und sich stark an planungsrechtlichen Regelungen im Baugesetzbuch orientiert, wurde zunächst als Grundlage der Kategorisierung der Begriff „Wirtschaftsimmobilien“ eingeführt. Laut Definition sind dies Immobilien, die der Nutzer – Unternehmen oder öffentliche Hand – zur Erstellung eines Produkts oder einer Dienstleistung als Produktionsfaktor einsetzt. Nur so ließe sich eine eindeutige Abgrenzung zu den Wohnimmobilien vornehmen, sagt Sabine Georgi, Abteilungsleiterin Immobilien- und Kapitalmärkte beim ZIA. „Wirtschaftsimmobilien“ ordnen sich neben den „Wohnimmobilien“, den „Agrar-, Forst- und Fischereiimmobilien“ sowie den „Übrigen Immobilien“ als vierte Kategorie innerhalb „Bebauter Grundstücke“ ein.
Neun Segmente der Kategorie „Wirtschaftsimmobilie“
Wirtschaftsimmobilien werden laut der vorgeschlagenen Kategorisierung der ZIA-Arbeitsgruppe in folgende Segmente unterteilt: „Handel“, „Büro und Praxis“, „Industrie und Produktion“, „Beherbung und Gastronomie“, „Gesundheit und Soziales“, „Freizeit-, Kultur- und Bildungseinrichtung“, „Gebäude für technische Infrastruktureinrichtungen“, „Übrige Wirtschaftsimmobilien mit begehbaren Bauwerken“ sowie „Übrige Wirtschaftsimmobilien mit nicht begehbaren Bauwerken“.
Handel- und Büroimmobilien im Fokus des ersten Ergebnisberichts
Im ersten Ergebnisbericht wurden zunächst die Segmente der Handels- sowie der Büroimmobilien weitergehend klassifiziert. Die Gruppierung der anderen Segmente erfolgt im darauffolgenden Ergebnisbericht. Für Handelsimmobilien wurden mit dem großflächigen Handel (Geschossfläche mindestens 1.200 Quadratmeter), dem kleinflächigem Handel (Geschossfläche unter 1.200 Quadratmeter) und dem Geschäftshaus drei Untergruppen identifiziert. Bei dem Geschäftshaus handelt es sich um Immobilien mit Mischnutzung, die schwerpunktmäßig eine Einzelhandelsnutzung aufweisen beziehungsweise die Erträge zu über 50 Prozent aus dem Einzelhandel erwirtschaften.
Der großflächige Handel untergliedert sich wiederum in Center (Einkauf-, Shopping- und Fachmarktcenter), Warenhäuser (breit gegliedertes Sortiment) und Kaufhäuser (tief gegliedertes Sortiment) sowie SB Warenhäuser, Verbrauchermärkte, Fachmärkte und Cash & Carry. Im Segment der Büro- und Praxisimmobilien wurde die Funktionalität der Immobilien als wesentliches Charakterisierungsmerkmal identifiziert. Monofunktional genutzte Objekte, zu denen auch Büroparks gehören, werden von den Büro- und Geschäftshäusern unterschieden, die mindestens 50 Prozent ihrer Erträge aus der Büronutzung beziehen. Hierdurch grenzen sie sich insbesondere vom Wohn- und Geschäftshaus ab, das seine Erträge zu über 50 Prozent aus der Vermietung von Wohnungen generiert.
Hintergrund
Der ZIA Zentrale Immobilien Ausschuss e.V. hat in Zusammenarbeit mit dem Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse, Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland (AK OGA) einen ersten Ergebnisbericht zur Kategorisierung sachlicher Teilmärkte und zur genaueren Definition einzelner Immobilienarten vorgelegt. Auf Einladung des ZIA beteiligten sich an diesem Prozess zudem Institutionen der amtlichen Statistik wie die Deutsche Bundesbank, das Statistische Bundesamt (Destatis), das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) sowie weitere Verbände und Unternehmen.