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Stimmt es, dass ich die Grundsteuer auf meinen Mieter umlegen kann?

Stimmt es, dass ich die Grundsteuer auf meinen Mieter umlegen kann?

07.10.2021 / Immo-News

Grundsteuer Umlegen 

Um es gleich vorwegzunehmen: Ja, als Vermieter dürfen Sie die Grundsteuer auf Ihre Mieter umlegen! Grundvoraussetzung hierfür ist eine Klausel im Mietvertrag, die die Umlage der Grundsteuer und anderer umlagefähiger Kosten beispielsweise für Gebäudeversicherung und Heizung festschreibt. Ein Hinweis auf die Rechtmäßigkeit laut Betriebskostenverordnung und ein Verteilerschlüssel erhöht die Transparenz und erspart zudem Diskussionen mit dem Mieter.  Kommt es zu einem Leerstand, können Sie als Eigentümer jedoch einen Erlass der Grundsteuer beantragen. Sollten Sie als Vermieter mit im Haus wohnen, müssen Sie Ihren Grundsteueranteil auch selbst zahlen, eine Umlage auf die anderen Mieter ist nicht zulässig.

Fakten zur Grundsteuer 

  • Die Grundsteuer B ist eine Realsteuer. Diese wird auf unbebaute sowie auf bebaute Grundstücke erhoben, welche der Forst- und Landwirtschaft nicht zuzuordnen sind. 
  • Die Grundsteuer ist nach der Gewerbesteuer die zweitwichtigste Einnahmequelle für die Kommunen. Die Kommune hat in beiden Fällen die Wahl, den Hebesatz festzulegen, welcher auf den Grundsteuermessbetrag aufgeschlagen wird. Mieter und Immobilieneigentümer werden stärker belastet je höher der Hebesatz ausfällt. Ebenso fallen die Steuereinnahmen der jeweiligen Kommune aus. 

Grundsteuer nach Städten 

Folgende Statistik führt die Deutschlands günstigste Städte nach der jährlichen Belastung eines Haushalts durch die Grundsteuer B im Jahr 2021 auf. Die Grundsteuerbelastung einer vier-köpfigen Familie in den 100 größten Städten wurden hierbei untersucht. Ein Vierpersonenhaushalt in Ludwigshafen hat zum Zeitpunkt der Erhebung circa 356 Euro Grundsteuer pro Jahr gezahlt. 

Nachforderungen auf Mieter umlegen 

Während Vermieter bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung, die auch die Grundsteuer enthält, an feste Fristen gebunden sind, können die zuständigen Kommunen oder Finanzämter die Abgabe auch für Zeiträume erheben, die deutlich über die Ein-Jahres-Frist für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung hinaus gehen.

Sollten Grundsteuern nachträglich erhöht werden oder zuvor gewährte Steuererleichterungen wegfallen, führt dies am Ende jedoch nicht zu einer Mehrbelastung für den Vermieter. Da er diese Verzögerung nicht zu verantworten hat, ist er auch über die gesetzlichen Fristen zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung hinaus berechtigt, die erhöhte Grundsteuer auf die Mieter umzulegen. Bis zu drei Monate nach der Festsetzung der neuen Grundsteuer können die zusätzlich entstandenen Kosten im Rahmen einer Nachforderung geltend gemacht werden.

Andere Posten auf der Betriebskostenabrechnung sind von diesem Sonderfall nicht betroffen. Sie können im Nachhinein nicht mehr zuungunsten der Mieter korrigiert werden.

Berechnung der Grundsteuer 

Die Berechnung der Umlage auf den Mieter kann am einfachsten stattfinden, wenn die Immobilie vollständig, also zu 100 % vermietet ist, denn in diesem Fall darf die Grundsteuer komplett auf den Mieter umgelegt werden. 

Wohnt der Vermieter mit im Haus, muss er auf Basis seiner anteiligen Wohnfläche einen Teilbetrag selbst zahlen.

Grundsteuermesszahl

Diese Messzahl ist ein festgeschriebener Wert. Er unterscheidet sich von den Bundesländern, da die Festlegung des Wertes auf Bundesebene erfolgt. 

Hebesatz

Der Hebesatz wird durch die einzelnen Gemeinden für jeweils ein Kalenderjahr festgelegt. Gemeinden können die Steuereinnahmen selbst beeinflussen. Somit erzielen insbesondere finanzschwächere Gemeinden einen Vorteil.  

Einheitswert

Der Einheitswert wird von dem Finanzamt festgelegt. Grundlage für die Berechnung sind Vergleichswerte aus den Jahren 1964 für Westdeutschland und 1935 für Ostdeutschland. Der jeweilige Wert wird dann mit der Jahresrohmiete multipliziert. 

Zur Berechnung der Jahresgrundsteuer werden drei Faktoren herangezogen. Der Einheitswert, die Grundsteuermesszahl und der Hebesatz. 

Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Jahresgrundsteuer 

Beispiel zur Berechnung der Grundsteuer 

Zur Berechnung des Grundsteuermessbetrags für das Mehrfamilienhaus, multipliziert man den Einheitswert mit der Grundsteuermesszahl. 

Beispiel für ein Grundstück mit Zweifamilienhaus (200 qm) in Freiburg im Breisgau mit festgelegter Grundsteuermesszahl. Ausgegangen wird ein vom Finanzamt berechneter Einheitswert für Mehrfamilienhäuser, welcher bei 70.000 Euro liegt: 

70.000 Euro x 3,5 Promille = 245 Euro 

Um den jährlichen Grundsteuersatz zu ermitteln, wird der Grundsteuermessbetrag mit dem aktuellen Hebesatz ihrer Ortschaft multipliziert:

245 Euro x 430 % (Hebesatz Freiburg) = 563,5 Euro (Jahresgrundsteuer) 

Grundsteuerbefreiung 

Immobilieneigentümer sind in bestimmten Fällen steuerbefreit. Gemäß dem § 32 GrStG gilt dies für denkmalgeschützte Häuser. Hohe Mietausfälle durch beispielsweise einen nicht eigens zu verantwortenden Brand- oder Wasserschaden, können die Grundsteuer ebenfalls vollständig oder teilweise erlassen. Sollten sich die Mietpreise in der jeweiligen Gemeinde um 50 % reduzieren, sinkt gleichzeitig auch die Grundsteuerlast um 25 %. Sollten die Mietpreise allgemein stark fallen und keine Mieterträge erzielt werden können, so ist das Finanzamt dazu verpflichtet, die Hälfte der Steuern zu erlassen. Hierfür muss ein Antrag bis Ende März des Folgejahres eingereicht werden.